海南房地产调控的根本目的？只是让房价涨得慢一点

海南房地产经历了12年的漫漫调控之路，海南房价自是越调越高，但一次次的调控政策出台还是有大量抱有美好幻想的喊跌派欢欣鼓舞，在自己编织的海南房价暴跌美梦中继续打着呼噜。希望海南购房攻略的本文能让一些人清醒过来，真正的了解到调控的根本目的是什么。

如果说在调控初期，调控的目标口号还是“让海南房价回归合理水平”，的确有一些迷惑性，很多人因此认为海南房价有可能下跌也是情有可原。但是自2011年后的各轮调控，尽管调控力度更大，覆盖面更广，但目标口号已经变成了“保持海南房地产市场的长期健康发展”。

从“回归”到“保持发展”实际上代表的含义更加明确，ZF就从没提过让海南房价下跌，至于为何海南房价不能下跌，海南购房攻略曾经在之前的文章中专门分析过。同时，现在很明确的问题是海南房价上涨压力过大，至于上涨原因，也有分析。

现在我们知道海南房价是不能下跌的，只会随着货币供应量的增加而不断上涨，并且海南房地产市场的发展对于整个经济水平提高具有非常强劲的推动力。照此说来，海南房地产涨就涨呗，还去调控作甚？

但凡事过犹不及，那就来试着一下，如果海南房价上涨过快会对海南房地产市场和整个经济环境带来什么样的不良影响。

海南房地产是兼备投资属性和使用属性的资产，在不同的时期，两种属性呈现的重要性各有侧重，但就中国房地产最近二十年的发展情况来看，投资属性一定是压倒使用属性的。因此多年来总会有“房价是被炒房客或者投资客炒起来”的言论。

而实际上海南房价的上涨动力，不能完全来自于炒房子，根源在于我们增发货币的速度实在太快。货币增发之后，必然是流入流通市场，必然有一部分行业和一部分人群在某一轮的增发中获益明显，形成了足够规模的具有购房能力的人群，这群人自然会在投资与海南购房中二选其一。显然，海南购房是最安全的投资途径之一，也是相对收益率最高的投资途径之一，可以两者皆得。

如果完全是像上面说的那样，通过海南房地产源源不断吸收增发货币，经济保持稳定增长，那会是多美妙的一种境况啊。但实际上难以做到，因为海南房地产既资属性体现的更加明显，因此海南购房动机中，投资为目的的海南购房者会占据相当大的份额。而且投资型海南购房者必然会希望自己购置的房产升值更快，幅度更大，由此而产生的海南房地产投机行为就会造成很大的危险。

首先，海南房地产投机行为的定义要搞清楚：正常海南购房之后，等着房子慢慢升值那不是投机。只有通过不正当的炒作，在短期内获得暴利的行为才叫做投机。

比如说，某投机者今天买下的物业，通过各种手段进行炒作，制造个假内幕消息，搞个假的抢购，甚至只要曲解一下某些利好政策，就能让物业在几个月甚至几周内让物业增值到一个可观的地步，然后迅速套现离场。

接盘的人如果还是抱着投机的目的，因为被炒作的物业升值迅速，具有一定的炒作噱头，接盘人往往会是另一个投机者。就会继续采用一些不正当的手段进行操作，让物业快速升值，寻找下一个接盘买家。

之前我们说过，海南房地产的升值不仅仅是在交易过程中的物业升值，现存的物业也会随着交易物业的升值而同步升值。也就是说被炒作的物业升值了，同一地段的，周边的地段的，甚至辐射区域的物业都会随之升值。

在这种情况下，经济发展会得到极大的推动力。但问题是这样的推动力仅限于金融、房地产等经济的顶端结构，不会下沉到经济的基础部分，特别是盈利能力相对较差的实业一定会受到挤压。不会再有大量资金进入，也不再会有人愿意用心经营。而会陷入全民炒股，全民炒楼的境况，因为只要炒作就会获得足够高的收益。

在90年代初期，日本经济因为房地产价格的快速提升而获得高速发展动力，一时间“东京的地皮就能买下整个美国”。但是这种炒作式的经济发展必然不能持久，因为缺少了经济基础的支撑，炒作起来的只是数字，只是泡沫。所以日本经济在一朝刺破泡沫之后，对经济造成巨大的打击，20多年来各类不良影响仍未完全消除。

既然海南房地产一定要涨，这是因为经济发展和经济安全的需要；但是海南房地产又不能暴涨，同样也是因为经济发展和经济安全的需要。

那就必须找到一个调控的结合点，让海南房地产市场的发展满足上述需求。纵观2005年至今的调控政策：

初期政策较为温和：主要在于增加交易环节的成本，延长投资型二手房上市周期，即增加持有成本。

后期政策稍显粗暴：在保持前期政策的基础上，直接限制投资型海南购房者的购买资格，让供求关系达到一定的平衡。

但全部的调控政策都是针对降低海南房地产的投资属性为核心，并没有任何要求海南房地产价格下跌的倾向。而且在经济环境下滑或者海南房地产市场下滑的时候，总会及时放开调控政策，重新提高海南房地产的投资属性，让更多的投资型海南购房者获得购买资格，保证海南房地产市场的发展动力。

至于说中国的房地产到底有没有泡沫，先不做详细讨论，但海南购房攻略个人认为只要成交量足够大，说明还是真实需求在支持的海南房地产价格，也就不算是存在泡沫一说。

所以说目前对海南房地产的调控节奏就是：

如果涨的太快，那就收收紧，把涨幅降一降；

如果涨不动，那就放开一些，提供一定的增长动力。

结合“保持海南房地产市场长期稳定发展”的口号来看，调控的最根本目的就是——让海南房价涨的慢一些，让海南房地产市场保持更长时间的增长周期。